Sprzedam sklep spożywczy i ile jest warty sklep

Ile jest warty sklep spożywczy

Zanim wystawisz ogłoszenie „sprzedam sklep spożywczy”, policz, ile zarabiałby sklep, gdyby Ciebie za ladą nie było. Kupujący nie płaci za Twoje godziny, tylko za wynik, który uzyska po zatrudnieniu kogoś na Twoje miejsce. Dlatego zysk z księgi trzeba skorygować o rynkowe wynagrodzenie właściciela i koszty jednorazowe.

Rachunek wygląda tak. Bierzesz roczny zysk operacyjny, odejmujesz pensję osoby, która poprowadzi sklep, i dochodzisz do wyniku znormalizowanego. Ten wynik mnoży się przez wskaźnik uzasadniony ryzykiem. Przy małym sklepie wskaźnik jest niski, bo kupujący kupuje w praktyce miejsce pracy, a nie fundusz. Ogólne zasady opisują mnożniki EV/EBITDA w wycenie MŚP.

Do ceny działalności dochodzi towar i ewentualne wyposażenie poza księgami. Cała kwota zależy od tego, co dokładnie sprzedajesz i komu. Znajomy z okolicy zapłaci inaczej niż sieć franczyzowa, która szuka lokalizacji.

Zysk sklepu bez pracy właściciela

W małym sklepie właściciel często stoi na kasie, robi zamówienia i odbiera dostawy, nie płacąc sobie pensji. Dla kupującego, który nie chce tak pracować, to koszt. Odejmuje go od zysku, więc im więcej pracy własnej wkładasz, tym mniej wart jest sklep w jego rachunku. Lepiej policzyć to samemu niż usłyszeć od kupującego.

Druga sprawa to wiarygodność wyniku. Kupujący bazuje na tym, co widzi w księgach, raportach z kasy fiskalnej i wyciągach z konta. Sprzedaż niewykazana w kasie nie podnosi ceny, bo nie da się jej sprawdzić. Sprzedaż udokumentowana z dwóch, trzech lat pozwala uzasadnić wyższy mnożnik. Dla porównania zobacz, jak bank ocenia wartość firmy przy kredycie, bo kupujący finansujący zakup z kredytu spotka się z tym samym podejściem.

• Marża według grup. Pieczywo, nabiał, alkohol i papierosy mają różną marżę i rotację. Kupujący patrzy, co faktycznie zarabia na sklepie.
• Sezonowość. Sklep przy trasie wakacyjnej ma inny rok niż sklep na osiedlu. Kupujący chce zobaczyć co najmniej dwanaście miesięcy.
• Koszty stałe. Czynsz, media, energia chłodni, wynagrodzenia i ubezpieczenia. Wzrost jednego z nich zmienia zysk bardziej niż zmiana obrotu.

Towar rozliczany osobno

Towar na półkach i w magazynie nie jest częścią ceny za sklep. Rozlicza się go osobno, według inwentaryzacji w dniu przekazania, zwykle po cenach zakupu bez VAT. To sprawia, że cena końcowa zmienia się do ostatniego dnia, więc warto uzgodnić jest metoda liczenia, a nie sama kwota.

Ustal z kupującym, co z towarem przeterminowanym, uszkodzonym i z krótkim terminem. Zwykle wyłącza się go z rozliczenia. Ustal też, kto przeprowadza inwentaryzację i co się dzieje, gdy strony liczą różnie. Najprostsze rozwiązanie to wspólne liczenie z protokołem podpisanym przez obie strony.

Umowa najmu i lokal

Dla sklepu lokal jest ważniejszy niż zysk z ostatniego roku. Kupujący pyta o czas, na jaki zawarto umowę najmu, zasady waloryzacji czynszu i możliwość przejęcia umowy. Sklep z umową kończącą się za rok jest wart wyraźnie mniej niż ten sam sklep z umową na kilka lat, bo kupujący może stracić lokalizację zaraz po zakupie.

Zapytaj wynajmującego o zgodę na zmianę najemcy, zanim podpiszesz umowę przedwstępną z kupującym. Gdy lokal jest Twój, wycenia się go oddzielnie od działalności, a kupujący zdecyduje, czy kupuje oba składniki, czy bierze lokal w najem od Ciebie. Wtedy stawka najmu powinna odpowiadać rynkowej, żeby nie zaniżała ani nie zawyżała ceny działalności.

Do lokalu należy sprzęt chłodniczy. Nowa witryna i chłodnia podnoszą wartość, stary agregat bliski wymiany obniża ją o koszt zakupu. Kupujący zwykle prosi o przegląd techniczny przed podpisaniem umowy.

Przykład poglądowy wyliczenia

Kwoty i mnożnik są wyłącznie umowne. To rachunek ilustracyjny, a nie dane rynkowe ani oferta. Pokazuje drogę od zysku do ceny dla właściciela.

W przykładzie nie ma innych korekt. Gdyby umowa najmu kończyła się za rok, kupujący zastosowałby niższy mnożnik albo uzależniłby część ceny od przedłużenia najmu. Dlatego w prawdziwej wycenie uzasadnia się zarówno wynik, jak i mnożnik, a nie bierze go z tabeli.

Udziały czy przedsiębiorstwo

Jeśli sklep prowadzi spółka, możesz sprzedać udziały. Kupujący przejmuje wtedy wszystko, także zobowiązania z przeszłości, więc bada podatki, rozliczenia z dostawcami i zgodność z przepisami. Wycena udziałów przechodzi od wartości działalności do wartości pakietu. Prowadząc sklep jako jednoosobową działalność, sprzedajesz przedsiębiorstwo, a o tej sytuacji piszemy na stronie o wycenie jednoosobowej działalności.

Przy sprzedaży przedsiębiorstwa strony wskazują, co kupujący przejmuje: towar, wyposażenie, umowy, pracowników. Skutki zatrudnienia opisuje artykuł o sprzedaży firmy z pracownikami. Po przejęciu kupujący będzie też odbierał faktury od dostawców, a wielu z nich wystawia je już w KSeF, więc dobrze, żeby od pierwszego dnia miał program do faktur zgodny z KSeF. Wycena firmy do sprzedaży pomaga porównać obie drogi przy spójnych założeniach.

Zwróć uwagę na warunki płatności. Część ceny płatna w ratach albo zależna od przedłużenia najmu nie jest kwotą otrzymaną przy zamknięciu. Ustal, jak liczy się wynik, kto ma dostęp do danych i co się dzieje, gdy kupujący przestaje płacić.

Jak przygotować sklep do sprzedaży

Zamów wycenę, zanim usłyszysz pierwszą ofertę. Przygotuj sprawozdania z trzech lat, raporty z kasy, umowę najmu z aneksami, listę dostawców z warunkami, wykaz wyposażenia i pracowników. Zapisz, które czynności wykonujesz osobiście i kto może je przejąć. Zakres dokumentów opisują przygotowanie firmy do sprzedaży i due diligence przed zakupem firmy.

Gdy kupującym ma być hurtownia, sieć albo inwestor handlowy, zobacz też stronę o wycenie hurtowni i firmy handlowej, bo tacy kupujący liczą zapasy i zależność od dostawców według podobnych zasad. Czynniki wpływające na koszt wyceny firmy omów przed zleceniem. Wypełnij formularz wyceny, aby ustalić zakres analizy przed negocjacjami.

Pytania

Ile jest warty sklep spożywczy?

Wartość sklepu wynika z zysku, który zostaje po odjęciu pensji osoby zastępującej właściciela, pomnożonego przez mnożnik uzasadniony ryzykiem lokalu i konkurencji. Towar na półkach kupujący płaci osobno, według stanu z inwentaryzacji. O cenie decydują więc zysk, długość umowy najmu i okolica, a nie sama powierzchnia.

Czy towar wlicza się w cenę sklepu?

Zwykle nie. Cena dotyczy działalności, a towar rozlicza się osobno po cenach zakupu, według inwentaryzacji w dniu przekazania. Produkty przeterminowane, uszkodzone i z krótkim terminem kupujący wyłącza albo wycenia nisko. Warto uzgodnić zasady z góry i spisać je w umowie.

Czy umowa najmu przechodzi na kupującego sklep?

Nie automatycznie. Przy sprzedaży udziałów spółki najemcą pozostaje spółka, ale umowa może wymagać zawiadomienia lub zgody wynajmującego. Przy sprzedaży przedsiębiorstwa wstąpienie w najem trzeba uzgodnić z wynajmującym. Krótka umowa albo brak zgody obniża cenę, bo kupujący nie ma pewności lokalu.

Jak policzyć cenę sklepu spożywczego?

Od rocznego zysku operacyjnego odejmuje się koszt pracy właściciela według stawki rynkowej, a wynik mnoży przez uzasadniony mnożnik. Do tego dolicza się wartość towaru według inwentaryzacji i odlicza zobowiązania. Mnożnik zależy od lokalu, konkurencji w okolicy i tego, czy sklep działa bez właściciela.

Co obniża cenę sklepu spożywczego?

Cenę obniżają krótka umowa najmu, nowy dyskont albo sieć w sąsiedztwie, gotówka niewykazana w księgach, zależność od obecności właściciela i stary sprzęt chłodniczy. Obniża ją także brak historii sprzedaży w dokumentach, bo kupujący opiera się na tym, co da się sprawdzić w księgach i raportach z kasy.