Sprzedaż apteki i wycena apteki, czyli wartość apteki, zapas i przeniesienie zezwolenia
Cena apteki to wartość przedsiębiorstwa plus zapas według remanentu, minus zobowiązania, które przejmuje kupujący. Przygotowujemy wycenę apteki przed sprzedażą, wyjściem wspólnika lub sukcesją, z uzasadnieniem każdego założenia, żeby właściciel wiedział, ile żądać i czego bronić w negocjacjach.
Uwzględniamy ograniczenia Prawa farmaceutycznego: kto może kupić aptekę, limit czterech aptek i tryb przeniesienia zezwolenia. Od nich zależy, ilu realnych kupujących ma Twoja apteka.
Wyceń aptekę
Zostaw kontakt. Oddzwonimy i ustalimy cel, zakres oraz termin wyceny apteki.
Ile jest warta apteka i z czego składa się cena
Na rynku aptek cenę zwykle rozkłada się na trzy części. Każdą liczymy osobno, bo każda ma inne źródło danych i inną datę, na którą się ją ustala.
-
Podstawa ceny
Wartość przedsiębiorstwa apteki
To, za co kupujący płaci ponad sam towar: lokalizacja, zezwolenie, pacjenci wracający po leki na stałe, liczba realizowanych recept, marża i umowa najmu. Ustalamy ją metodą dochodową i sprawdzamy porównawczo.
-
Dodajemy
Zapas według remanentu
Towar liczony na dzień przekazania, zwykle po cenach zakupu. Wyłączamy produkty przeterminowane, krótkoterminowe i zalegające, bo kupujący i tak je odrzuci przy spisie.
-
Odejmujemy
Zobowiązania wobec hurtowni
Jeśli kupujący przejmuje zadłużenie kupieckie, pomniejsza ono cenę. Przy sprzedaży przedsiębiorstwa odpowiada za nie solidarnie ze zbywcą, więc ich pełna lista jest warunkiem uczciwej wyceny.
Wartość przedsiębiorstwa to część, o którą toczą się negocjacje. Zapas i zobowiązania rozlicza się na dzień przekazania według spisu, dlatego w umowie warto z góry ustalić zasady remanentu i ceny, po których liczy się towar.
Co podnosi i obniża wartość apteki
Kupujący porówna Twoją aptekę z innymi ofertami i własnym biznesplanem. Te sześć obszarów przesuwa cenę najmocniej, więc w raporcie opisujemy każdy z nich na danych apteki.
-
Lokalizacja i najem
Przychodnia obok, ruch pieszy, konkurencja w okolicy oraz to, czy umowę najmu da się przenieść na nabywcę i na jak długo.
-
Struktura sprzedaży
Udział recept refundowanych, sprzedaży odręcznej i asortymentu z wyższą marżą. Dwie apteki z tym samym obrotem mogą mieć zupełnie inny zysk.
-
Znormalizowany wynik
Właściciel farmaceuta często sam pełni funkcję kierownika. W wyniku uwzględniamy rynkowe wynagrodzenie kierownika, żeby kupujący widział prawdziwą rentowność.
-
Zespół i kierownik
Czy personel zostaje, kto obejmie funkcję kierownika apteki i czy obsada wystarcza na obecne godziny otwarcia.
-
Stan zapasu i warunki handlowe
Rotacja towaru, umowy z hurtowniami, rabaty, terminy płatności i to, czy warunki przejdą na nowego właściciela.
-
Pula kupujących
Aptekę mogą kupić tylko uprawnione osoby i podmioty, a limit czterech aptek zawęża krąg dużych nabywców. To wpływa na cenę i czas sprzedaży.
Jak wycenić aptekę, metody wyceny
Aptekę, która działa i przynosi zysk, wyceniamy przede wszystkim metodą dochodową DCF. Prognozujemy przepływy pieniężne na podstawie historii sprzedaży, marży i kosztów, po normalizacji wyniku: rynkowe wynagrodzenie kierownika apteki, koszty prywatne właściciela, jednorazowe zdarzenia i najem od podmiotów powiązanych.
Wynik sprawdzamy metodą porównawczą. Mnożniki z giełdy rzadko pasują do pojedynczej apteki, więc stosujemy je ostrożnie i pokazujemy przedział, a nie jedną liczbę. Więcej o tym piszemy w tekście o mnożnikach EV/EBITDA w wycenie firm MSP.
Metoda majątkowa wyznacza dolną granicę: zapas, wyposażenie i system apteczny. Przydaje się, gdy apteka ma słabe wyniki albo gdy kupującego interesuje głównie lokal i zezwolenie. Jeśli różnica między metodą majątkową a dochodową jest duża, to właśnie ona jest wartością, którą trzeba uzasadnić kupującemu.
Forma transakcji przy sprzedaży apteki a wycena
Od 2017 roku aptekę ogólnodostępną może prowadzić farmaceuta albo spółka jawna lub partnerska farmaceutów (art. 99 ust. 4 Prawa farmaceutycznego). Forma prawna apteki decyduje, co dokładnie wyceniamy i jak przebiega sprzedaż.
| Forma | Kogo dotyczy | Co to oznacza dla wyceny |
|---|---|---|
| Sprzedaż przedsiębiorstwa apteki | Farmaceuta prowadzący jednoosobową działalność, spółka jawna lub partnerska | Umowa sprzedaży przedsiębiorstwa w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie. Zezwolenie przenosi Wojewódzki Inspektor Farmaceutyczny na wniosek nabywcy. |
| Przejęcie ogółu praw i obowiązków wspólnika | Spółka jawna lub partnerska farmaceutów | Zmienia się skład wspólników, spółka i zezwolenie zostają. Wyceniamy wtedy udział w spółce, a nie samą aptekę. |
| Sprzedaż udziałów | Spółka z o.o. z zezwoleniem sprzed zmian z 2017 roku | Zmiana właściciela udziałów bez zmiany podmiotu prowadzącego aptekę. Przed transakcją trzeba sprawdzić, czy nabywca nie przekroczy ustawowych limitów. |
Przy nowych zezwoleniach obowiązują kryteria liczby mieszkańców przypadających na aptekę i odległości od najbliższej apteki. Przy przeniesieniu zezwolenia razem z przedsiębiorstwem nie bada się ich ponownie, dlatego działająca apteka w dobrej lokalizacji ma wartość, której nie da się łatwo odtworzyć, otwierając nową placówkę obok. Tę przewagę opisujemy w raporcie wprost.
Jak przebiega wycena apteki
Cztery etapy od rozmowy do raportu. Szczegóły opisujemy na stronie przebieg wyceny.
-
1
Rozmowa i poufność
Ustalamy cel wyceny, formę prawną apteki i termin. Na życzenie podpisujemy umowę o zachowaniu poufności, zanim przekażesz dane.
-
2
Dokumenty
Sprawozdania i księgi za trzy lata, zestawienia sprzedaży z systemu aptecznego, udział refundacji, umowa najmu, umowy z hurtowniami i lista zobowiązań.
-
3
Analiza i model
Normalizujemy wynik, budujemy prognozę, liczymy wartość metodą dochodową i porównawczą, sprawdzamy dolną granicę majątkową.
-
4
Raport i omówienie
Dostajesz raport z przedziałem wartości, analizą wrażliwości i opisem założeń. Omawiamy go przed rozmową z kupującym.
Kiedy właściciel apteki zleca wycenę
- Sprzedaż apteki i przygotowanie do rozmów z kupującym, także z siecią lub innym farmaceutą z okolicy. Przed transakcją warto przeczytać o wycenie firmy do sprzedaży i przygotowaniu firmy do sprzedaży.
- Wyjście wspólnika ze spółki jawnej farmaceutów i rozliczenie jego udziału.
- Sukcesja: przekazanie apteki dziecku farmaceucie i spłaty pozostałych spadkobierców. Opisujemy to szerzej na stronie wycena firmy w sukcesji.
- Podział majątku po rozwodzie, gdy apteka należy do majątku wspólnego.
- Weryfikacja oferty kupującego: czy proponowana cena ma pokrycie w wynikach apteki.
Wynagrodzenie ustalamy indywidualnie po rozmowie, przed rozpoczęciem prac. To stała kwota, niezależna od wyniku wyceny i od ceny, za jaką sprzedasz aptekę.
Pytania o wycenę i sprzedaż apteki
Podobnie wąską grupę kupujących ma właściciel gabinetu dentystycznego. Jak liczymy jego wartość, opisujemy na stronie wycena gabinetu stomatologicznego, a przy placówkach z umową z NFZ na stronie wycena przychodni.
Ile jest warta apteka?
Wartość apteki to suma wartości przedsiębiorstwa i zapasu pomniejszona o przejmowane zobowiązania. Wartość przedsiębiorstwa zależy przede wszystkim od znormalizowanego zysku, lokalizacji, liczby recept i możliwości przeniesienia najmu. Sam obrót nie wystarcza, bo dwie apteki z tym samym obrotem mogą mieć bardzo różną marżę.
Jak wycenić aptekę przed sprzedażą?
Aptekę wycenia się metodą dochodową, opartą na przepływach pieniężnych po normalizacji wyniku, i sprawdza metodą porównawczą oraz majątkową. Osobno liczy się zapas według remanentu i zobowiązania wobec hurtowni. Raport opisuje założenia tak, żeby dało się je bronić w negocjacjach z kupującym.
Kto może kupić aptekę?
Nowym właścicielem apteki ogólnodostępnej może być farmaceuta z prawem wykonywania zawodu prowadzący jednoosobową działalność albo spółka jawna lub partnerska, której wszyscy wspólnicy są farmaceutami. Nabywca nie może też przekroczyć limitu czterech aptek, liczonego razem z podmiotami powiązanymi.
Czy zezwolenie na prowadzenie apteki przechodzi na kupującego?
Zezwolenie nie przechodzi automatycznie. Na podstawie art. 104a Prawa farmaceutycznego Wojewódzki Inspektor Farmaceutyczny przenosi je na nabywcę przedsiębiorstwa apteki, jeśli nabywca spełnia warunki ustawy. Kryteria demograficzne i odległościowe obowiązujące przy nowych zezwoleniach nie są wtedy badane ponownie.
Czy przy sprzedaży apteki płaci się VAT?
Sprzedaż przedsiębiorstwa apteki jako całości nie podlega VAT. Kupujący płaci zwykle podatek od czynności cywilnoprawnych, a sprzedający rozlicza podatek dochodowy od zysku ze zbycia. Inaczej wygląda sprzedaż pojedynczych składników, dlatego forma transakcji wpływa na cenę netto dla obu stron.
Ile trwa wycena apteki?
Pełny raport przygotowujemy zwykle w dwa do czterech tygodni od otrzymania kompletu dokumentów: sprawozdań, zestawień sprzedaży, danych o recepturze i refundacji, umowy najmu oraz listy zobowiązań. Termin ustalamy z góry, żeby raport był gotowy przed rozmowami z kupującym.
Rozmowa wstępna
Porozmawiajmy o wycenie Twojej apteki
Zostaw dane kontaktowe. Zapytamy o formę prawną apteki, cel wyceny i termin, a potem przygotujemy propozycję zakresu, terminu i wynagrodzenia.
- Poufność od pierwszej rozmowy
- Na życzenie podpisujemy umowę o zachowaniu poufności, zanim przekażesz jakiekolwiek dane finansowe.
- Wynagrodzenie ustalone z góry
- Zakres i cenę znasz przed rozpoczęciem prac. Wynagrodzenie nie zależy od wyniku wyceny.
- Dokumenty dopiero po rozmowie
- W formularzu nie przesyłasz sprawozdań. Listę potrzebnych dokumentów dostaniesz razem z propozycją.
Wyceń firmę
Imię, nazwisko, telefon i e-mail wystarczą, żebyśmy mogli się odezwać.