Ile jest warta piekarnia przy sprzedaży?
Działająca piekarnia jest warta wielokrotność zysku, który zostaje, gdy przy piecu i w biurze pracują zatrudnieni ludzie, a nie właściciel. W ogłoszeniach „sprzedam piekarnię” z województwa śląskiego, mazowieckiego czy dolnośląskiego cena zwykle obejmuje wszystko naraz: budynek, często z mieszkaniem nad halą, piece, auta dostawcze i „stałych odbiorców”. Kupujący rozkłada tę kwotę na części, zanim zacznie rozmawiać.
Piekarnie kupują zwykle trzy grupy: większa piekarnia z regionu, która chce przejąć odbiorców i sklepy, piekarz z doświadczeniem, który chce mieć własny zakład, oraz osoba spoza branży, która szuka biznesu z gotowym zespołem. Ta pierwsza patrzy na wolumen i trasy dostaw, druga na halę i sprzęt, trzecia na to, czy zakład działa bez właściciela. Każda poda inną cenę za tę samą piekarnię, dlatego warto znać wartość przed pierwszą rozmową.
Sklepy firmowe i dostawy do sklepów
Najważniejsza liczba w wycenie piekarni to podział sprzedaży na kanały. Pieczywo sprzedane we własnym sklepie firmowym ma pełną marżę detaliczną. To samo pieczywo dostarczone do osiedlowego sklepu ma marżę niższą o rabat dla sklepu, koszt dowozu i zwroty. Piekarnia z 60% sprzedaży we własnych punktach i piekarnia z 90% sprzedaży w dostawach to dwie różne firmy przy tym samym obrocie.
Przy sklepach firmowych kupujący sprawdzi umowy najmu każdego punktu, bo sklep przy ruchliwym przystanku z umową na rok to wartość niepewna. Przy dostawach zapyta, ilu jest odbiorców, ile waży największy z nich i czy współpraca jest na piśmie. Jeden market, który odbiera 30% produkcji na podstawie zamówień z dnia na dzień, obniża wskaźnik, bo może zmienić dostawcę w tydzień.
Trzecie źródło wartości to wyroby, które nie zależą od codziennego chleba: ciasta na zamówienie, wypieki świąteczne, pieczywo dla gastronomii i stołówek na umowę. Mają wyższą marżę i często stałe terminy, więc kupujący płaci za nie chętniej niż za kolejne sto bochenków dla sklepów.
Co obniża cenę piekarni
Część pozycji obniżających cenę nie widać w księgach rodzinnej piekarni. Jeśli ich nie policzysz, zrobi to doradca kupującego, zwykle przy ostatnim podejściu do ceny.
- Zwroty pieczywa. W dostawach do sklepów niesprzedane pieczywo często wraca do piekarni. Kupujący zapyta o odsetek zwrotów w każdym kanale i odejmie go od marży. Piekarnia, która zna te liczby z dokładnością do odbiorcy, budzi więcej zaufania niż ta, która ich nie liczy.
- Energia i gaz. Piece pracują każdej nocy, więc koszt energii waży w piekarni więcej niż w większości firm. Kupujący sprawdzi umowy na dostawę, ceny z ostatnich miesięcy i wiek pieców. Stary piec, który zużywa dużo, obniża zysk na przyszłość i zapowiada wymianę.
- Właściciel przy piecu. Jeśli sam prowadzisz nocną zmianę albo jesteś jedyną osobą, która zna receptury, zysk w księgach jest zawyżony o Twoją pracę. Normalizujemy go o rynkowe wynagrodzenie mistrza piekarskiego z dodatkiem za pracę w nocy. Jeśli szukasz następcy przy piecu, zrób to przed sprzedażą, choćby przez system do rekrutacji, bo zespół, który już piecze bez Ciebie, jest wart więcej niż obietnica, że się go znajdzie.
- Auta i piece w leasingu. Kupujący odejmie raty leasingowe, a sprzęt wyceni po cenie używanego, nie po fakturze. Piec wielopiętrowy po piętnastu latach może jeszcze piec, ale kupujący założy jego wymianę w swoim planie.
- Hala niezgodna z wymaganiami. Zakład produkujący żywność musi spełniać wymagania sanitarne i mieć zatwierdzenie państwowego powiatowego inspektora sanitarnego. Zalecenia z ostatnich kontroli, które nie zostały wykonane, kupujący przeliczy na koszt remontu.
Przykład wyliczenia ceny piekarni
Piekarnia rzemieślnicza w mieście powiatowym, jednoosobowa działalność. Trzy sklepy firmowe w wynajmowanych lokalach i dostawy do 25 sklepów osiedlowych. Sprzedaż 4,2 mln zł rocznie, w tym 55% w sklepach firmowych. EBITDA w księgach 640 tys. zł. Właściciel prowadzi produkcję i rozlicza trasy. Hala z działką należy do właściciela i nie płaci on za nią czynszu.
- Normalizacja wyniku. Mistrz piekarski z dodatkiem nocnym i kosztami pracodawcy obniża EBITDA o 150 tys. zł. Rynkowy czynsz za halę, który kupujący zapłaci właścicielowi budynku, obniża ją o kolejne 120 tys. zł. Znormalizowana EBITDA to 370 tys. zł.
- Wartość działalności. Przy wskaźniku 3, przyjętym tu dla przykładu, piekarnia jest warta 1,11 mln zł. Wskaźnik podnoszą własne sklepy z długim najmem, obniża jeden duży odbiorca bez umowy.
- Sprzęt. Leasing dwóch aut dostawczych minus 110 tys. zł, wymiana pieca w ciągu dwóch lat minus 160 tys. zł.
- Cena przedsiębiorstwa. 1,11 mln zł minus 110 i 160 tys. zł daje około 840 tys. zł. Hala zostaje przy właścicielu i jest wyceniana osobno przez rzeczoznawcę majątkowego, a kupujący płaci za nią czynsz albo kupuje ją w osobnej umowie.
Liczby są ilustracyjne, nie stanowią danych rynkowych. Rozdzielenie budynku od działalności to najczęstsza zmiana ceny w rodzinnych piekarniach: bez niego zysk jest zawyżony o brak czynszu, a cena łączy dwie rzeczy, które mogą mieć dwóch różnych kupujących. Jak dobiera się wskaźnik do wielkości i ryzyka firmy, opisujemy w tekście o mnożnikach EV/EBITDA w wycenie MŚP, a wycenę majątku przy metodzie majątkowej.
Sprzedaż udziałów czy przedsiębiorstwa piekarni
Piekarnię prowadzoną przez spółkę z o.o. najprościej sprzedać przez udziały. Zatwierdzenie zakładu, umowy z odbiorcami, najem sklepów i pracownicy zostają w spółce, a kupujący płaci 1% PCC od ceny. Przejmuje za to całą historię spółki, więc oczekuje oświadczeń w umowie i często zatrzymania części ceny. Jak ustala się cenę pakietu udziałów, opisujemy przy wycenie udziałów przed sprzedażą.
Piekarnię w jednoosobowej działalności albo w spółce cywilnej sprzedaje się jako przedsiębiorstwo (art. 55¹ KC). Transakcja nie podlega VAT, kupujący płaci PCC, a za zobowiązania związane z piekarnią odpowiada solidarnie ze sprzedającym do wartości przedsiębiorstwa (art. 554 KC). Nowy podmiot musi wystąpić o zatwierdzenie zakładu na siebie, więc wniosek do sanepidu warto złożyć przed dniem przejęcia, żeby produkcja nie stanęła. Pracownicy przechodzą z mocy prawa, więcej w tekście o sprzedaży firmy z pracownikami.
Jak przygotować piekarnię do sprzedaży
Na pół roku przed rozmowami warto zrobić pięć rzeczy. Rozbić sprzedaż za dwa lata na sklepy firmowe, odbiorców i zamówienia specjalne. Policzyć zwroty w każdym kanale. Spisać umowy z odbiorcami, a tam, gdzie ich nie ma, podpisać choćby proste umowy ramowe. Przedłużyć najem najlepszych sklepów. Zdecydować, czy budynek sprzedajesz razem z piekarnią, czy go wynajmujesz.
Ogólną listę kroków opisujemy w tekście o przygotowaniu firmy do sprzedaży, a cały proces wyceny przy wycenie firmy do sprzedaży. Podobny biznes z produkcją każdego dnia i dużym najmem opisujemy przy sprzedaży restauracji.
Pytania o sprzedaż piekarni
Ile kosztuje piekarnia do kupienia?
Cena piekarni zależy od tego, czy kupujesz działający zakład z odbiorcami i sklepami, czy sam budynek ze sprzętem. Działająca piekarnia kosztuje wielokrotność znormalizowanego zysku pomniejszoną o leasingi i planowane wymiany pieców. Budynek wycenia się osobno. Kwotę dla konkretnej piekarni ustala wycena oparta na kanałach sprzedaży, zespole i wynikach za trzy lata.
Czy sprzedać piekarnię razem z budynkiem?
Nie musisz. Wielu kupujących woli wynająć halę na długi okres niż wydać na nią pieniądze, które mogą przeznaczyć na sprzęt. Rozdzielenie pozwala sprzedać działalność szybciej i zachować dochód z najmu. Wycena pokazuje obie wartości osobno, a czynsz rynkowy uwzględnia w zysku piekarni, żeby cena nie była zawyżona.
Czy odbiorcy pieczywa zostaną po sprzedaży piekarni?
Zostaną, jeśli dostawy nie zmienią się w dniu przejęcia: ta sama jakość, te same godziny, ten sam kierowca na trasie. Kupujący zwykle prosi, żeby sprzedający przez kilka tygodni pracował w piekarni i przedstawił nowego właściciela największym odbiorcom. Umowy na piśmie i historia współpracy z każdym sklepem zmniejszają ryzyko, które kupujący odejmuje od ceny.
Ile kosztuje wycena piekarni?
Wynagrodzenie za wycenę ustalamy indywidualnie przed rozpoczęciem prac, zależnie od wielkości piekarni, liczby sklepów i dostępności danych. To stała kwota, niezależna od wyniku wyceny. Od czego zależy, opisujemy na stronie ile kosztuje wycena firmy. Wyceń piekarnię, formularz jest na górze strony.